住宅ローンの基礎知識|金利・控除・返済計画まで初心者向け徹底解説

こんにちは。
今回は住宅ローンについてです。マイホーム購入は、多くの方にとって人生で一度あるかないかの大きな買い物ですよね。夢が広がる一方で、「住宅ローンって難しそう…」「何から始めればいいの？」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、住宅ローンを初めて検討する方向けに、「住宅ローンとは何か？」から、「どんな種類があるのか」、そして「借り入れの際にどんなことを考えるべきか」まで、基礎的なポイントをわかりやすく解説したいと思います。もちろん詳細については、それぞれの条件などによって変わる可能性もあるため、ここでは一般的な話として進めたいと思います。
 

住宅ローンって、そもそもどんな仕組み？

そもそも、住宅ローンってどんな仕組みなんでしょうか？
住宅ローンとは、マイホームの購入資金を金融機関から借り入れるためのローンのこと。購入する住宅を担保にするため、一般的なカードローンなどに比べて低金利で借りられるのが大きな特徴です。
毎月返済していくスタイルが基本ですが、借入金額が大きく返済期間も長期にわたるため、金利のわずかな違いや返済計画の立て方次第で、総返済額が大きく変わってきます。だからこそ、まずは仕組みをきちんと理解しておくことが大切です。

※「担保（たんぽ）」とは、簡単に言うと、お金を借りた人がもし返済できなくなった時に備えて、貸した側が確実に損をしないようにするための「保証」のこと。たとえば、購入者が銀行から住宅ローンを借りる場合、購入する家や土地が担保となります。もし、購入者が住宅ローンを返済できなくなってしまったら、銀行はその家や土地を売却して、貸したお金を回収できるようになります。

住宅ローンの主な種類は2つ！

住宅ローンの金利タイプは、主に「変動金利型」と「固定金利型」の2つです。それぞれの特徴を理解し、あなたに合ったタイプを選びましょう。

1. 変動金利型ローン

金利が経済情勢によって変動するタイプです。一般的には、固定金利型よりも当初の金利が低く設定されていることが多いため、初期負担を軽くしたい人に人気があります。

こんな人におすすめ

• 金利が低いタイミングで借りたい
• 今後も大きな金利上昇はないと考えている
• 金利変動リスクにある程度対応できる（繰上返済の余力など）

ただし、金利が上昇すれば返済額も増えるリスクがあるため、将来の見通しを踏まえて慎重に検討が必要です。

変動金利にある2つのルール

• 5年ルール: 金利が見直されても、返済額は5年間変わりません。多くの金融機関で採用されていますが、一部例外や異なるルールを設けている場合もあるため、必ず契約内容を確認してください。
• 125％ルール: 返済額は、前回の125％（1.25倍）を上限にしか上がりません。（元利均等返済時）
  例）現在の返済額が10万円 → 次回見直し後の上限は12万5,000円

たとえば、現在の返済額が10万円なら、5年後の見直しで上限は12万5,000円。いきなり跳ね上がることはありません。

注意点：未払い利息が発生する場合も！

金利が急上昇し125％ルールが適用された場合、利息の一部が返済額に収まりきらず未払い利息として後回しになることがあります。未払い分は元金に組み込まれ、返済期間が延長されるケースが多いですが、最終返済時に一括請求される可能性もあるため、契約時に詳細を確認しておきましょう。

【補足】2024年以降、日銀のマイナス金利解除などで金利が緩やかに上昇傾向にあるため、変動金利型を選ぶ際には将来の返済リスクにも十分注意が必要です。

2. 固定金利型ローン（例：フラット35）

借入時に金利が決まり、返済が終わるまで金利がずっと一定のローンです。将来の金利変動に影響されず、長期のライフプランが立てやすいのが魅力です。

こんな人におすすめ

• 将来の返済額を確定させて安心したい
• 金利上昇の影響を避けたい
• 計画的に資金を管理したい

【補足】たとえば「フラット35」は全期間固定の代表的なローンですが、変動型に比べて金利は高めに設定されていることが多く、民間金融機関の住宅ローンと異なり、団体信用生命保険（団信）への加入は任意であり、加入する場合は別途保険料がかかる点が特徴です。
※一部金融機関では、団信保険料を含んだ金利を提示している場合もあるため、内容を確認しましょう。

借り入れの前に押さえたい3つのポイント

1. 無理のない「返済計画」を立てよう

最も大事なのは、「本当に無理なく返せる金額か」を見極めること。金融機関が「貸せる金額」と、自分が「返せる金額」は必ずしも一致しません。以下の要素を踏まえて、手取り月収の25％以内を目安に返済額を設定しましょう。

• 毎月の家計状況
• 教育費や老後資金など将来のライフイベント
• 病気・失業などのリスク対応

2. 自己資金（頭金）と諸費用の準備を忘れずに

「頭金ゼロでも住宅ローンは組めるの？」という声もありますが、実際にフルローンが可能なケースもあります。ただし、頭金を用意すれば、借入額が減ることで毎月の返済や利息の総額が軽減されるだけでなく、金融機関によっては審査が有利になったり、金利が優遇されたりするメリットもあります。

また、物件価格の5〜10％程度の諸費用（登記費用・仲介手数料・印紙税・不動産取得税など）も別途必要になります。これらの準備も忘れずに行いましょう。

3. 住宅ローン控除で税金の負担を軽く！

住宅ローンを利用してマイホームを購入すると、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が利用できます。年末のローン残高に応じて、所得税や住民税の一部が控除される制度です。

【補足】2022年以降、制度が改正され控除率は年0.7％に引き下げられています。環境性能などの条件によって控除対象の借入上限額も変わります（例：長期優良住宅は5,000万円、一般的な新築は3,000万円など）。

住民税からの控除は、所得税で控除しきれなかった分に対して限度額13.65万円（2025年度）までとされています。

【中古住宅の場合の注意点】

住宅ローン控除は、中古住宅にも適用されますが、以下の条件を満たす必要があります（2025年7月17日現在）：

• 築年数が木造で20年以内、耐火建築物で25年以内であること。
• もしくは、新耐震基準に適合していること（築年数要件を満たさない場合、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険への加入などにより証明が必要です）。

購入前に不動産会社や税務署に必ず確認しましょう。最新の情報は国税庁のウェブサイトや税務署で確認してください。

初年度は確定申告が必要で、2年目以降は年末調整で手続き可能です（給与所得者の場合）。

まとめ｜基本を押さえて、安心してマイホーム購入へ

住宅ローンは、夢のマイホームを現実にするための心強いパートナーです。変動金利や固定金利の仕組み、返済の考え方、税制優遇制度など、基本的な知識を押さえることで、不安なく前向きに住宅購入を進められます。

【補足】近年は金利が緩やかに上昇しており、ローンの選び方はより重要になっています。わからないことがあれば、住宅会社やファイナンシャルプランナー、金融機関にぜひ相談してみましょう。

あなたの住まいづくりが、安心で納得のいくものになりますように。